PRESA / MEDIA

Ultimele zece luni in piata imobiliara sunt copia fidela a perioadei 1997 – 1998, cand, de asemenea, piata a inregistrat o schimbare majora din cauza reducerii cantitatii de bani alocate acestui sector pe fondul situatiei economice dificile, dar si a scaderii apetitului investitorilor.
Spre deosebire de acea perioada, astazi inregistram si o lipsa de incredere in piata. Acest lucru se datoreaza in primul rand modului in care investitorii prezenti in aceasta piata isi realizeaza planurile de investitii.

In ultimii 6 – 8 ani s-a creat o cutuma, imprumutata rapid de toti jucatorii pietei, potrivit careia cresterea este singura optiune si randamentele trebuie sa fie de 100% pe an.
Pe termen scurt toti am avut de castigat, insa pe termen lung aceasta abordare a creat practici gresite bazate pe premise gresite.

Socul speculativ este placut si usor. Daca ne uitam insa in urma, constatam ca avem o piata lipsita de produse. Dezechilibrul intre cerere si oferta precum si lipsa de produse au generat impreuna cresterea rapida a preturilor.

Acesti ani ar trebui sa constituie o foarte buna lectie pentru toti operatorii din piata intrucat, din pacate, am asistat la o evolutie care nu s-a mai bazat pe criterii obiective, ci doar pe o crestere ca o “obligatie”.

Abia ajunsi in acest moment putem sa reconfirmam un scenariu realist de zone de interes, cu evolutii pozitive bazate pe argumente economice si criterii de piata general valabile in pietele dezvoltate.

Astfel, pe primul loc se afla Centru-Nord (de la Piata Victoriei pana la Piata Presei Libere).
A ramas principala zona in care sunt recomandate investiile, prezentand cea mai mare atractivitate din punct de vedere investitional. Analizand contextul actual al pietei, este printre putinele zone in care preturile nici nu au scazut spectaculos in ultima perioada, dar nici nu au crescut articificial inainte de actuala plafonare.
Mai mult chiar si in perioada ultimei  perioade economice dificile de la mijlocul anilor ’90, atractivitatea acestei zone a fost ridicata, aici inregistrandu-se singurele evolutii pozitive atat ca volum al tranzactiilor cat si ca valoare. Indiferent de tipul investitiei in aceasta zona, riscul de piata este foarte redus, deoarece produsul imobiliar bine facut are cautare si se poate usor lichidiza.

Pe al doilea loc se afla zona ultracentrala (Unirea , Magheru,Bd. Regina Elisabeta, Bd. Carol, Bd. Dacia). Aceasta zona se mentine in topul zonelor, judecand din punct de vedere al rentabilitatii investitionale. Nici aici preturile nu au scazut spectaculos, scaderile  inregistrate situandu-se intre 10-15%, spre deosebire de restul zonelor unde preturile au scazut si cu 30%-60%.  Zona ultracentrala beneficiaza in primul rand de infrastructura de transport, trafic pietonal si rutier intens, institutii importante dar si de o notoriatate ridicata. Aceasta combinatie de factori adauga valoare comerciala ridicata ceea ce face ca riscul de piata sa fie redus pentru investitiile realizate in acest perimetru.

A treia zona de interes este zona de Centru Vest (Eroilor, Cotroceni, Grozavesti).
Aceasta zona s-a conturat recent, in special datorita investitiilor care au fost facute, in special in utilitati si in infrastructura. Un element foarte important il constituie Pasajul Basarab, care va conecta aceasta zona cu zona Piata Victoriei. Zona de Centru-Vest s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani, fiind dens populata iar veniturile locuitorilor sunt in categoria mediu si mediu plus. Dovada cea mai buna o reprezinta concentrarea retailului in toate formele sale in acest perimetru dar si orientarea din ce in ce mai bine conturata a interesului pentru spatii de birouri in aceasta zona.

Increderea in piata nu poate fi recastigata decat abordand investitiile pe baze sanatoase. In mod concret putem face un scurt studiu de caz: pretul mediu de tranzactionare al unui apartament in zona de nord a Bucurestiului la nivelul anului 2000 era de aproximativ 1.100 USD/mp. In acelasi an pretul unei unitati locative situate in zona cartierelor din vestul sau estul Bucurestiului se situa la aproximativ 200 – 250 USD/mp.

La sfarsitul anului 2008 pretul mediu de vanzare pentru o locuinta noua in nordul si centrul Bucurestiului era de aproximativ 2.500 Euro/mp, in timp ce pentru o locuinta in estul si vestul orasului pretul mediu era de aproximativ 1.150 Euro/mp.

Avand in vedere ca in anul 2005 cand moneda de referinta in piata a devenit Euro, transformarea a fost de 1:1. Putem concluziona ca am asistat la o crestere de 130% - 140% pentru locuintele noi, situate in zonele consacrate ca fiind bune si de o crestere cu 500% - 550% pentru locuintele din zonele periferice. Asadar, avem doua segmente de piata, un singur tip de finantare, o singura nevoie, doua evolutii diferite.

Explicatia este data de lipsa criteriilor de evaluare general acceptate ca realiste:
-    locatia
-    segmentul de piata
-    anul constructiei
-    calitatea locuirii
-    riscul pietei
-    veniturile cumparatorului

In mod paradoxal, chiar si astazi, pentru multe dintre oferte preturile aferente constructiilor noi sunt egale sau putin mai mici decat pretul solicitat pentru constructiile vechi. Acest exemplu se poate extrapola si la alte segmente de piata.

Spre exemplu, pretul de tranzactionare al unui teren situat in zona centrala sau de nord a inregistrat cresteri de la o medie de 400 USD in anul 2000, la 2.500 Euro in 2008. Pentru terenuri situate marginal, pretul a crescut de la o medie de 40 USD in anul 2000 la 1.500 Euro in 2008, ca sa nu mai vorbim de terenurile din zona limitrofe unde nici macar infrastructura rutiera si cea de utilitati nu a fost dezvoltata, cu cresteri de la 2 – 5 USD/mp in anul 2000 la peste 80 – 100 Euro in anul 2008.

Cresterea este un fenomen normal, dorit, logic intr-o piata ca cea din Romania, insa nu ritmul de crestere trebuie sa fie preocuparea primordiala, ci cresterea sanatoasa, pe baze economice prin adaugarea de valoare.

Pentru a realiza o harta a investitiilor este suficient sa suprapunem harta actuala a Bucurestiului cu harta proiectelor de dezvoltare a infrastructurii, dar tinand seama de cele realiste, cu harta actualelor dezvoltari imobiliare majore, care aduc cu ele un plus de valoare extrinseca, cu harta metroului din Bucuresti.

Pe langa aceasta suprapunere, care este la indemana tuturor antreprenorilor, este necesar sa producem schimbari radicale ce sunt legat ede modul in care jucatorii de piata abordeaza investitia.

Este nevoie sa invatam sa ne gandim la profit si crestere pe termen mediu si lung, nu pe termen scurt si foarte scurt. Devine din ce in ce mai necesara nevoia abordarii realiste a investitiilor, abordarea prin studiu, prin mijloace stiintifice.

Daca instinctul este principalul atu al majoritatii antreprenorilor, el se hraneste doar cu informatie. A lua decizii instinctuale bazate pe informatii neverificate, neinterpretatae sau interpretate total subiectiv, este o greseala pe care jucatorii pietei nu o mai pot repeta prea curand.

Acesta este motivul pentru care in actuala conjunctura consultantii cu experienta, care au supravietuit cel putin unui ciclu de crestere si descrestere, sunt increzatori nu numai in fortele proprii, cat mai ales in faptul ca pot emite opinii si pareri rationale si nu emotionale.

Consultantul din perioada de crestere este exact ca si managerul din acea perioada: nu pune accent pe detalii, nu se teme de greseala intrucat in crestere veniturile sunt cel putin satisfacatoare, acoperind greseala astfel.

In perioada actuala insa, opiniile nerealiste si subiective emise in decursul timpului genereaza pierderi si dezechilibre. A invata din trecut si mai ales din greselile trecutului inseamna in primul rand, sa se poata pune in discutie existenta unui trecut, si in al doilea rand, sa existe capacitatea de a analiza si sedimenta in mod obiectiv actiunile trecute, pentru a lua decizii de viitor.